なかなか先に進みません
う〜ん、なかなか先に進みませんね。先週には改装工事に入れる予定だったのですが、まだ入れずです。今週には工事を開始できればいいのですが・・・ ここらへんは建築士さんにお願いしておりますので、僕はというと現在、ゲストハウスのホームページの方を作成しております。ホームページはブログと併用するページとなります。ゲストハウスのPRや観光情報などは新ページの方で書かせていただきます。で、このブログの位置づけですが、以前にも書いたように「ゲストハウスの経営の裏側」を書けたらと思っています。こういう話はゲストハウス名の冠した公式ブログに載せる内容じゃござんせんもので。
でも、知りたいでしょ！ 特に、みなさんが大好きな「お金の話」とかね。期間工時代の記事も一番アクセスが多かったのが「お金の話」でしたもんね。現在、世間では東京オリンピックへ向けて「宿泊施設が足りない！、民泊だ！、Airbnbだ！」と騒がしいので、ゲストハウスって本当に儲かるの？ と、興味をもたれている方も多いかと思います。少しでもこのブログが参考になれば幸いです。
さて、ここからは早速ですがお金の話です。前回はゲストハウスにする不動産を買ったよ！ってところまでお話していたと思います。候補となった不動産物件は、築40年の300万円の古民家と、築7年の700万円の新しい物件でした。他にもいくつか候補はありましたが最終的に残ったのがこの二つです。そして購入したのは築7年の新しい物件です。
よく古民家を改装して・・・とか、やっていますが、僕、個人的には「それはないかな」という考えに至りました。古民家は古い物件だけに改装費が意外と掛かります。見積りを取ってもらうと最低でも500万円と言われました。もし、更地にするとなると解体に300〜400万円も掛かるとの情報も。今後のメンテナンスのことも考え、古民家でゲストハウスは断念せざる得ませんでした。でも、無理に古民家にこだわる必要もありません。
古民家でゲストハウスは最近のブームなのですが。改装費がかかる分、宿泊費もやや高めに設定されてるようです。しかし、ゲストハウスの業界も大型店舗化が進みつつあり、宿泊費も下落傾向にあります。競合する民泊やネットカフェの数も増える一方です。「古民家に泊まろう！」と言ったブームもそろそろ下火になる中、どれだけ古民家だからと言うだけで付加価値が付くのか疑問です。一昔前ですと、3,000〜4,000円がゲストハウスの相場でしたが、現在は2,000〜2,500円が相場です。
これはあくまで僕個人の感想なのですが、古民家ゲストハウスで宿泊費が3,500円とか、4,000円とかを見ると「う〜ん？」となっちゃうんです。高いなと。「古い宿なんだから安くしろよ」って思うんですよね。もし、古民家を改装してゲストハウスをと思っている方は、改装費がどれくらい掛かるのか、宿泊費はどれくらいになるのか、このバランスを充分に考慮する必要があると思うんです。
では、今回購入した新しい物件だと改装費はいくら掛かるのか？ 見積りでは450万円とのことでした。それなりに掛かりますが、最低500万よりはコストは下げられました。ゲストハウスの宿泊費の下落傾向は今後もつづくものと思われます。最終的には1,500〜2,000円が相場になるかと。この価格帯で提供できないと淘汰されると僕は思ってます。ちなみに僕のゲストハウスの宿泊料は1,800円を予定しています。
